Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft: Anspruch, Beschluss und Kosten

Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG

Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum braucht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss. Für einige Maßnahmen hat der Gesetzgeber aber einen Anspruch geschaffen: Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die unter anderem der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (Nr. 5). Daneben stehen Barrierefreiheit, Laden von E-Autos, Einbruchsschutz und schnelles Internet.

Laut Verbraucherzentrale gilt diese Privilegierung für Steckersolargeräte seit Oktober 2024. Die WEG-Versammlung darf eine Anfrage danach nur ablehnen, wenn sie für die Gemeinschaft unzumutbar wäre; eine Ablehnung ohne Begründung oder nur aus optischen Gründen ist laut Verbraucherzentrale nicht mehr zulässig.^[1][2][3]

Wann ein Beschluss nötig ist

Brüstung, Fassade und Außenwand gehören in vielen Anlagen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Laut Verbraucherzentrale muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen, wenn du das Solarmodul außerhalb deiner Wohnung anbringen willst, zum Beispiel an der Balkonbrüstung oder der Hauswand. Welche Teile bei dir Gemeinschafts- und welche Sondereigentum sind, ergibt sich aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG bedeutet nicht, dass du ohne Beschluss loslegen kannst. Das Gesetz sagt ausdrücklich: Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Die Gemeinschaft kann also zum Beispiel über Montageort, Befestigungsart oder Farbe der Halterung mitentscheiden, aber nicht grundsätzlich Nein sagen, solange die Maßnahme angemessen ist.^[2][1]

Mehrheit und Ablauf

Für den Beschluss gilt die allgemeine Regel des § 25 Abs. 1 WEG: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Verbraucherzentrale formuliert es so, dass bei Eigentümergemeinschaften die mehrheitliche Zustimmung reicht. Vollmachten für die Versammlung bedürfen nach § 25 Abs. 3 WEG der Textform.

Damit der Punkt auf die Tagesordnung kommt, wendest du dich an die Verwaltung. Ein konkreter Beschlussantrag mit Datenblatt und Montageskizze beschleunigt die Sache.^[4][2][1][5]

• Antrag an die Verwaltung mit Bitte um Aufnahme in die Tagesordnung der nächsten Versammlung
• Beschreibung: Anzahl und Leistung der Module, Wechselrichter höchstens 800 VA, Montageort und Halterung
• Hinweis auf den Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG
• Vorschlag zur Kostentragung nach § 21 Abs. 1 WEG und zum Rückbau bei Verkauf oder Defekt
• Hinweis auf Versicherungsschutz und Registrierung im Marktstammdatenregister

Grenzen des Anspruchs

Verlangt werden können nur angemessene Veränderungen. Außerdem zieht § 20 Abs. 4 WEG eine absolute Grenze: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Ein einzelnes Balkonkraftwerk wird eine Wohnanlage in aller Regel nicht grundlegend umgestalten. Die Grenze kann aber eine Rolle spielen, wenn Module zum Beispiel Nachbarn erheblich verschatten oder an einer besonders exponierten Stelle angebracht werden sollen. Zusätzlich können laut Verbraucherzentrale Denkmalschutz oder andere baurechtliche Vorgaben entgegenstehen.^[1][2]

Wer zahlt?

Die Kostenfrage regelt § 21 Abs. 1 WEG: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen, also auch der Vorteil aus dem erzeugten Strom.

Das umfasst neben dem Gerät selbst typischerweise auch Montage und eine eventuell nötige Einspeisesteckdose. Die Gemeinschaft kann nach § 21 Abs. 5 WEG eine abweichende Verteilung beschließen; einem Eigentümer, der nach den gesetzlichen Regeln keine Kosten zu tragen hat, dürfen dadurch aber keine Kosten auferlegt werden.^[5]

Vermietete Eigentumswohnung

Wohnt in der Eigentumswohnung ein Mieter, gibt es zwei Ebenen: Der Mieter hat nach § 554 BGB einen Anspruch gegen seinen Vermieter, der Vermieter als Eigentümer einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG gegen die Gemeinschaft. In der Praxis stellt der vermietende Eigentümer den Antrag in der Eigentümerversammlung.^[6][1]

Typische Einwände in der Versammlung

In Eigentümerversammlungen tauchen immer wieder dieselben Bedenken auf. Es hilft, sie sachlich und mit Quellen zu beantworten, statt nur auf den Anspruch zu pochen.^[2][8][7][5]

• Optik: Eine Ablehnung nur aus optischen Gründen ist laut Verbraucherzentrale nicht mehr zulässig; über eine einheitliche Gestaltung kann die Gemeinschaft aber im Beschluss zur Durchführung mitreden.
• Sicherheit der Befestigung: Die Produktnorm verlangt laut DKE, dass das Montagesystem für die am Installationsort zu erwartenden Wind- und Schneelasten ausgelegt ist.
• Elektrische Sicherheit: Mehrfachsteckdosen sind laut DKE unzulässig; eine neue Einspeisesteckdose darf nur eine Elektrofachkraft installieren.
• Haftung: Schäden bei Dritten, etwa durch ein herabfallendes Modul, sind laut GDV ein Fall für die private Haftpflichtversicherung.
• Kosten für die Gemeinschaft: Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt sie der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.

Tipps für einen reibungslosen Beschluss

Je konkreter der Antrag, desto weniger Diskussion. Hilfreich sind ein Foto oder eine Skizze des geplanten Montageorts, das Datenblatt mit Hinweis auf DIN VDE V 0126-95 oder einen vergleichbaren Sicherheitsstandard und eine Zusage, das Gerät der Hausrat- und Haftpflichtversicherung zu melden. Bietest du an, einheitliche Halterungen zu verwenden, nimmst du Bedenken zur Optik den Wind aus den Segeln. Wenn mehrere Eigentümer Interesse haben, kann ein gemeinsamer Rahmenbeschluss mit einheitlichen Vorgaben sinnvoll sein.^[2][7]